Blog de Borja Fdez. Burgueño

Blog especializado en derecho administrativo, derechos humanos, asilo y protección internacional.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Introducción.

De acuerdo con Serrano Alonso y Serrano Gómez, la modalidad de propiedad más extendida en España es la  propiedad horizontal, también llamada propiedad por pisos[1]. Según estos autores, el auge de la propiedad horizontal se debe en gran medida a la escasez de viviendas en alquiler y al problema social de carácter nacional que supone la dificultad al acceso a una  vivienda [2]. Estas consideraciones han de tenerse en cuenta a la hora de estudiar esta figura ya que, como indican  Serrano Alonso y Serrano Gómez, estuvieron presentes en la mente de los legisladores[3].

Evolución Histórica.

Díez-Picazo y Antonio Gullón sostienen que la insuficiencia de la redacción originaria del artículo 396 del Código Civil (los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios y daba normas para la contribución de los mismos a los gastos necesarios) era considerable puesto que “no atendía a los múltiples problemas que el derecho de propiedad de un piso junto con el de otros propietarios generaba al estar ubicados en un mismo inmueble”[4]. Serrano Alonso y Serrano Gómez coinciden con la posición de Díez-Picazo y Antonio Gullón afirmando que “el artículo 396 se limitaba a regular la contribución de los distintos propietarios en las obras necesarias de reparación de paredes medianeras, tejados y escaleras”[5] y que carecía de la transcendencia social actual. La Ley de 26 de octubre de 1936 modifica sustancialmente el contenido del artículo 1936. No obstante, Díez-Picazo y Antonio Gullón sostienen que esta ley no resolvió toda la problemática de la propiedad horizontal[6]. El artículo 396 adquiere su redacción actual con la Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, de Propiedad Horizontal.

Texto vigente.

Actualmente, el artículo 396 CC lee así:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

Ámbito de aplicación[7].

Según la edición de 2013 del Manual de Derecho Civil Curso III de Serrano Alonso y Serrano Gómez, la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se debe a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio)[8]. La ley de propiedad horizontal, conforme al artículo segundo de esta ley, será de aplicación:

  1. a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
  2. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

  1. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
  2. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
  3. e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Descripción de Propiedad horizontal.

El artículo 396 CC describe la propiedad horizontal como una propiedad separada que recae sobre los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de un aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública[9].

Propiedad exclusiva y coopropiedad.

Según el artículo 3 de la Ley de propiedad horizontal, el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local. La propiedad exclusiva recae, a tenor de artículo 3 a, sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Por el contrario, el artículo 3b delimita la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Determinación de los elementos comunes[10].

La determinación de los elementos comunes, según Serrano Alonso y Serrano Gómez ha sido objeto siempre de discusión y las sucesivas reformas operadas en el artículo 396 han ido aumentando  su contenido hasta llegar a la siguiente enumeración:

  1. “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
    1. el suelo,
    2. vuelo,
    3. cimentaciones
    4. y cubiertas;
  2. elementos estructurales y entre ellos:
    1. los pilares,
    2. vigas,
    3. forjados
    4. y muros de carga;
  3. las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
  4. el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo;
  5. los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
  6. las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
  7. las de detección y prevención de incendios;
  8. las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
  9. las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Título Constitutivo[11].

El  régimen especial de la propiedad horizontal sólo se puede aplicar a los edificios que figuren con tal condición en su título constitutivo. Díez-Picazo y Antonio Gullón definen el título constitutivo como el documento que “regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio, y el que determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal”[12]. El contenido mínimo que ha de tener el título constitutivo es: descripción del inmueble en su conjunto, los servicios e instalaciones con que cuente, y las diferentes propiedades separadas y la cuota.

Estatutos[13].

El artículo 5 relativo al contenido mínimo del título constitutivo añade que podrá contener además reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley, llamados estatutos. Los estatutos, por tanto, son fruto de la autonomía de la voluntad. No obstante, sólo pueden desarrollarse en lo que la ley de propiedad horizontal lo permita debido a su carácter imperativo.

Reglamento de régimen interior[14].

Según lo permite el artículo 6 de la ley de propiedad horizontal, los propietarios pueden establecer un Reglamento de Régimen Interior con el fin de “regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos”. Las normas de régimen interior “obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. Los Reglamento de Régimen Interior pueden regular, siguiendo los ejemplos que exponen Serrano Alonso y Serrano Gómez, los períodos en los que se encenderá la calefacción o la recogida de basura.

Cuota de participación[15].

El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.

Derechos y obligaciones sobre la parte privativa.[16]

Cada propietario tiene un derecho de propiedad de iguales características que el derecho de la propiedad sobre cualquier objeto y con el contenido general que establece el artículo 348CC. Las obligaciones, de acuerdo con el artículo 9 son también unas de carácter general, que consisten en respetar el ejercicio de los derechos de los demás propietarios absteniéndose de realizar conductas que lo impidan.

Derechos y obligaciones sobre las partes comunes.[17]

 Las obligaciones de cada propietario sobre lo elementos comunes aparecen en el artículo noveno. Serrano Alonso y Serrano Gómez destacan las siguientes[18]: respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos; consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio general del edificio, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para su realización; contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

Órganos de gobierno[19].

Los órganos de gobierno de la propiedad Horizontal se enumeran en el artículo 13 de la ley:

  1. a) la Junta de propietarios[20]: es el órgano sobreaño de carácter colegiado que se integra por todos los propietarios al que corresponde tomar las decisiones que afectan tanto a la organización como a la gestión de la comunidad;
  2. b) el presidente[21] y, en su caso, los vicepresidentes: es un órgano necesario de la comunidad, la presidencia es un cargo que recae en uno de los propietarios y es elegido por la Junta de Propietarios, sus funciones están enumeradas en el artículo 13.2;
  3. c) el secretario[22]; y d) el administrador[23]: son dos cargos facultativos, no es necesario que lo sea uno de los propietarios, puede serlo una persona ajena a la propiedad horizontal en cuestión

A parte de estos órganos pueden establecerse otros por acuerdo mayoritario de los propietarios.

Extinción de la Propiedad Horizontal [24].

La propiedad Horizontal se extingue por las mismas causas que los demás derechos reales más por la causa de la destrucción del edificio. La propiedad horizontal se convierte en propiedad ordinaria cuando uno de los propietarios se hace con la totalidad del edificio y no desea mantener esta forma de propiedad. Asimismo, al contrario que en la Comunidad de Bienes Ordinaria, la Propiedad Horizontal no se extingue por la acción de división.

[1] SERRANO ALONSO, Eduardo y SERRANO GÓMEZ, Eduardo: “Manual de Derecho Civil Curso III-Plan Bolonia”, Edisofer s.l., Primera Edición, Madrid 2013, Pág. 99.

[2] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 99

[3] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 99

[4]DÍEZ-PICAZO, Luís y GULLÓN, Antonio: “Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral”, Tecnos, Séptima Edición, Madrid 2003, Pág. 209

[5] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 100.

[6] DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 210

[7] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 101; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 210-211

[8] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 100-101

[9] DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 211

[10] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 101-102; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 213-214

[11] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 102-103; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 211-212

[12] DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 211

[13] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 103; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 212

[14] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 104

[15] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 103; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 212-213

[16] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 104

[17] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 105-106

[18] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 105

[19] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 106-111; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 215-221

[20] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 107-109; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 216-219

[21] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 110; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 219-220

[22]SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 110-111; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 220

[23] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 110-111; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 220

[24] [24] SERRANO ALONSO y SERRANO GÓMEZ, loc. cit. Pág. 111; DÍEZ-PICAZO y GULLÓN, loc. cit. Pág. 221

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Esta entrada fue publicada el abril 18, 2013 por en Derecho.
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